정부 부동산정책 신뢰도 지수 — 2026년 7월: 33점 '불신'

ADMIN · 2026-07-06

요약

2026년 7월 6일 기준 정부 부동산정책 신뢰도 지수(HPTI)는 33점, '불신' 구간으로 산출됐다. 이재명 정부 출범 이후 13개월(2025.62026.7)간의 부동산 정책 전개와 시장 반응을 계량화했다. 정부 정책에 대한 시장의 신뢰를 0100 스케일의 단일 지수로 측정한 첫 결과물이다.

정부정책 신뢰도 지수 게이지 — 33점, 불신

분석 결과는 다음과 같다.

1. 문제 제기 — 정책 신뢰의 계량화

부동산 대책의 효과를 둘러싼 논쟁의 상당수는 "정부 말을 믿을 수 있는가"라는 질문으로 모인다. 통상 정성적 공방으로 소모되지만, 충분히 계량화할 수 있는 영역이다. 중앙은행 신뢰도 연구는 기대인플레이션과 목표치의 괴리로 통화정책 신뢰를 계량한다(Cecchetti-Krause, 2002). 경제정책 불확실성 지수(EPU)는 신문 기사 텍스트를 지수화하며(Baker-Bloom-Davis, 2016), CNN 공포탐욕지수는 7개 시장지표의 동일가중 평균으로 투자심리를 요약한다. 부동산 정책 신뢰도 역시 관측 가능한 대리변수의 결합으로 접근할 수 있다.

측정 대상은 부동산 정책 영역에서 시장 행동으로 드러난 신뢰다. 정부 전반에 대한 신뢰(OECD 2026년 조사 기준 한국 51.03%, 38개국 중 6위)와는 구별되는 개념이며, 채점 기준은 정부와 무관하게 동일하게 적용된다.

지난 13개월은 지수 산출을 위한 이상적 표본이다. 동일 정부가 성격이 판이한 대책을 연속 투입했고, 대책 전후의 가격·거래·기대 데이터가 주 단위로 축적됐다.

2. 정책 대응과 시장 반응 (2025.62026.7)

주요 대책 6건의 공표 목적(보도자료·브리핑 원문)과 시장 반응(한국부동산원 주간 매매가격지수, 국토부 실거래, 한국은행 주택가격전망 CSI)을 교차 검증했다.

| 대책 | 정부의 공표 목적·수단 | 시장 반응(검증 수치) | 평가 | | --- | --- | --- | --- | | 6·27 대출규제 (25.6.27) | "실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요 차단"(금융위). 주담대 6억 한도·다주택자 LTV 0%, 익일 시행 | 주간 +0.43%(6년 9개월 최고) → 4주 연속 둔화 → 8월 말 +0.08%. 7월 거래 2,973건(-75%). CSI 120→109(-11p, 3년 만 최대) | 단기 유효, 약효 약 6주 | | 9·7 공급대책 (25.9.7) | "충분한 주택 공급이 필요하다"(김윤덕 국토부 장관). 2030년까지 수도권 135만호·연 27만호 착공, 공공택지 37.2만호 LH 직접시행 | 발표 후 상승 재가속, 9월 거래 8,975건 회복, 10월 CSI 122(4년 최고) | 역효과. 기대 자극 | | 10·15 3중 규제 (25.10.15) | "주택시장 불안 확산…집값 상승기대에 따른 가수요 유입 가시화"(관계부처 합동). 서울 전역+경기 12곳 규제지역·토허구역, 15억 초과 주담대 24억 | 규제 발효 직전 주 +0.50%(2013년 집계 이래 주간 최고) 후 0.23→0.17%로 둔화. 11월 거래 -6073%(잠정), 가격은 4주 만에 반등 | 거래 동결, 가격 억제 실패 | | 1·29 도심 공급 (26.1.29) | 용산 1만·과천 9,800·태릉 6,800호 등 5만 9,700호 신속 공급 | 발표 당월 CSI 124(4년 3개월 최고). 핵심 부지 3곳 56월 보도 기준 모두 미착공 | 발표-착공 괴리 재확인 | | 4·1 가계부채 관리 (26.4.1) | 가계대출 증가율 1.5% 제한, 다주택자·임대사업자 주담대 만기연장 금지(연내 만기 2.7조원·약 1.2만 가구) | 중과 시행(5.10)을 앞둔 매물 소진과 겹쳐 4월 주간 0.10→0.15% 재가속 | 부채 목표 진행, 가격 역행 | | 6·30 규제지역 추가 (26.6.30) | 동탄·기흥·구리 투기과열지구·조정대상지역 지정(7.1 효력) | 지정 직전까지 동탄 주간 1.42.2% 급등, 상반기 누적 +13% | 풍선효과 사후 추인 |

관측된 패턴은 세 가지다.

표의 수단 열은 요약본이다. 실제 집행 범위는 더 넓었다. 6·27은 주담대 한도 외에도 생애최초 구입자 LTV 80%→70% 강화, 대출 후 6개월 내 전입 의무, 전세대출 보증비율 90%→80% 인하, 하반기 가계대출 총량 목표 50% 감축을 한 묶음으로 내놨다. 10·15는 규제지역 지정에 더해 스트레스금리 하한 1.5%→3.0% 상향, 1주택자 전세대출 DSR 적용, 주담대 위험가중치 15%→20% 조기 시행까지 금융 전 경로를 조였다. 정책 강도 자체가 부족했다고 보기는 어렵다. 문제는 강도가 아니라 지속력이었다.

정책 반감기를 뜯어보면 패턴은 더 뚜렷해진다. 6·27 직전인 6월 서울 아파트 거래는 1만 1,264건으로 5년 만의 최대 수준이었으나 7월 2,973건으로 75% 급감했고, 가격 저점(주간 +0.08%)까지 6주가 걸렸다. 10·15 때는 10월 8,663건이던 거래가 11월 2,372건(12월 초 잠정 집계)으로 얼어붙었고 같은 달 전세 거래도 9,986건으로 연중 처음 1만 건을 밑돌았지만, 가격은 4주 만에 반등(11월 셋째 주 +0.20%)했다. 거래를 얼어붙게 하는 힘은 갈수록 강해졌으나 가격을 억누르는 시간은 짧아졌다. 반등의 방아쇠 역시 외부 충격이 아니었다. 9월의 재가속은 9·7 공급 발표와 같은 주에 시작됐고, 12월1월의 재가속은 대책 공백기에 나타났다. 시장을 흔든 핵심 변수가 정책 자체였다는 의미다. KB경영연구소도 2025년 연간 리뷰(서울 +7.44%, 수도권 +3.04%로 2021년 이후 최고)에서 "연이은 규제 강화 이후 상승폭 빠르게 둔화"라는 짧은 진단만 남겼다. 둔화는 있었으나 하락은 없었다.

3. 쟁점 검토 — 동일 데이터, 상이한 해석

동일한 관측치를 두고도 시장의 해석은 엇갈린다. 지수 설계에 앞서 주요 쟁점별 견해 지형을 짚어본다.

쟁점 1: 정책은 효과를 냈는가. 긍정론의 핵심 근거는 가계부채 억제다. 2025년 전 금융권 가계대출 증가액은 +37.6조원으로 전년(+41.6조원) 대비 4조원 축소됐고, 12월에는 -1.5조원 감소로 전환했다(금융위, 26.1.14). 거래량 급감과 CSI 급락 자체를 투기수요 차단의 증거로 해석하기도 한다. 부정론은 가격 상승을 지목한다. 부동산원 주간조사 기준 서울 아파트값은 2026년 6월 말까지 72주 연속 상승했다. KB 월간 시계열 기준 취임 1년(2025.52026.5) 상승률은 +14.73%로 1986년 집계 이래 역대 정부 1년차 최고치다(2위 노무현 11.68%, 3위 문재인 9.41%). 중립론은 정책 시차에 무게를 둔다. 공급 정책 효과 발현에는 착공부터 준공까지 물리적 시간이 소요된다. 정부 역시 수도권 공공주택 6.2만호 착공(2020년 이후 최대)을 이행 근거로 내세운다. 서울의 15월 준공 물량이 전년 대비 -41.6%에 그친 점은 중기 공급 전망의 불안 요소다. 전문가 평가도 같은 선을 따라 나뉜다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 6·27을 "스트레스DSR 3단계 규제를 능가하는 강력한 여신규제책"으로 사실상의 갭투자 차단이라 평가했고, 10·15에 대해서도 "강남권과 한강벨트의 FOMO·패닉바잉이 진정될 수 있다"면서 "4분기 거래량 감소는 불가피하다"고 봤다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대출규제로는 현금 부자의 매수세를 막을 수 없다"며 '똘똘한 한 채' 심화를 경고했고, 연말 한국금융신문은 "거래 급감에도 서울 집값 상승세 유지…규제 효과 미미"(2025.12.26)로 결산했다.

쟁점 2: 세제 선회는 번복인가, 정상화인가. 번복론은 발언의 연쇄를 근거로 삼는다. "이제는 세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다"(25.5.28, 대선후보 시절 라디오) → "세제를 통해 부동산 정책을 하는 것은 깊이 고려하고 있지 않다…마지막 수단"(26.1.21, 신년회견) → 양도세 중과 유예 미연장 공식화(26.2) → 중과 재개(26.5.10) → "사치품화돼 있다면 서구 선진국이 하는 것만큼의 보유 부담"(26.6.8, 취임 1주년 회견) → 7월 세제개편 예고로 이어지는 흐름이다. 반론도 존재한다. 1월 회견 당시 "꼭 필요하고 유효한 상황인데 바람직하지 않다는 이유로 안 쓸 이유도 없다"는 여지 발언이 병존했다. 양도세 중과 재개 역시 신규 입법이 아닌 한시 유예의 일몰이라는 형식적 방어가 성립한다. 유예 연장은 시행령 개정만으로 가능했음에도 정부가 미연장을 택했다. 최소한 '소극적 방향 전환'이라는 평가에는 이견이 드물다.

쟁점 3: 재상승의 원인은 정책 실패인가, 구조인가. 정책 실패론은 매물 동결 효과를 꼬집는다. 양도세 중과 재개 후 한 달간 서울 아파트 매물은 66,914건에서 59,248건으로 -11.5% 감소했다(아실). 같은 기간 거래량도 급감했다. 매물이 소진된 것이 아니라 시장에서 회수됐음을 보여준다. 구조론은 금리 인하 기대, 입주물량 감소 전망, 반도체 호황에 따른 성과급 유입(한국은행 6월 CSI 배경 설명) 등 비정책 요인을 강조한다. 실수요 주도 장세라는 해석도 나온다. 2026년 상반기 거래는 소형(4060㎡) 12,787건·누적 +6.72%로 대형(135㎡ 초과) 951건·+2.09%를 압도했다. 가장 급진적인 구조론은 김경민 서울대 교수의 것이다. 그는 "수요를 억제하는 식의 정책은 절대 작동할 수 없다"며 서울이 이미 글로벌 유동성과 동조한 '슈퍼사이클'에 진입했다고 진단하고 대규모 분양시장 개방을 처방했다(주간경향, 2025.10). 반대편에서 박원갑 위원은 9·7을 "장기 공급 처방과 단기 수요 억제를 동시에 하는 '양동 작전'"으로, 10·15 직후를 "단기 숨 고르기 장세"로 읽어 정책의 부분 유효성을 인정했다. 한국은행은 2025년 11월 이슈노트에서 주택가격 기대 형성의 구조적 문제를 다뤘으며, 언론은 이를 "합리적 기대가 무너졌다"고 전했다.

이 리포트는 특정 견해의 손을 들어주지 않는다. 대신 각 주장이 의존하는 관측치를 하위지표로 분해해 병렬 채점한다. 해석은 엇갈려도 데이터는 공유된다.

4. 정치권·시민사회의 평가

정치권의 반응은 앞선 견해 지형의 양극단을 보여준다. 국민의힘은 13개월 내내 "규제 실패" 프레임을 유지했다. 6·27 당일 송언석 원내대표는 "반서민 부동산 폭정"의 즉각 철회를 요구했고, 9·7에는 최수진 원내수석대변인이 "주택 공급의 기본 원칙과 실현 가능성을 외면한 '좌파식 정책'의 민낯", "문재인 정부의 정책과 판박이"라고 논평했다. 10·15 당일 장동혁 대표는 "집값을 잡는 대책이 아니라 집값을 망치는 대책", "문재인 정권 시즌2"로 규정하며 문재인 정부 대책 이력에 빗대 "31전 31패가 될 것"이라 했고, 한 달 뒤 송언석 원내대표는 "사다리 걷어차기, 나아가 사다리 뒤섞어버리기"라며 철회를 요구했다(2025.11.15). 2026년 양도세 중과 재개에는 "최고 82.5%의 징벌적 세율"이 매물 잠김을 자초한다고 비판했다.

공세는 사법 절차로도 이어졌다. 10·15 발표에서 9월 통계가 반영되지 않은 것을 두고 국민의힘은 "정책을 먼저 정해 놓고 그 결론에 맞춰 통계를 골라 쓰는 통계조작 정치"(박성훈 수석대변인, 2025.11.8)로 규정했고, 서울시의원의 장관 고발(11.9), 김은혜 의원과 주민 374명의 규제지역 지정취소 행정소송(12.26)이 뒤따랐다. 개혁신당도 별도의 무효확인 소송을 냈으나 2026년 1월 29일 1심 법원은 "고의로 9월 통계를 반영하지 않았다고 볼 증거가 없다"며 원고 패소로 판단했다(개혁신당 항소). 김윤덕 장관은 "추석 전부터 준비해온 사안"이라고 반박한 바 있다.

비판의 방향이 단일하지 않다는 점도 확인할 필요가 있다. 조국혁신당은 더 강한 규제와 공공임대 확대를 주문했고, 참여연대는 보유세 강화를 "반드시 포함해야 할" 방향으로 지지했다. 야당의 "6억 한도는 반서민" 주장에 대해서는 서울 직장인 평균연봉(약 5,000만원) 기준 DSR 40% 적용 시 최대 대출가능액이 3억 4,800만원이라 6억 상한의 실질 구속력이 제한적이라는 반론 분석(더스쿠프, 2025.7)도 나왔다. 동일한 실패 진단을 두고 "풀어야 한다"와 "더 조여야 한다"는 상반된 처방이 공존하는 현상은 정성적 공방의 한계를 드러낸다. 이 지수가 정치 언어 대신 관측치 기반의 채점을 택한 이유다. 정책 원장은 정부의 발언과 행동만을 다루므로 야당의 주장은 지수 산출에 반영되지 않는다. 여야를 막론하고 공격의 핵심 소재가 '말과 결과의 괴리'라는 사실은, 언행일치 여부가 이미 중대한 정치적 비용으로 작동하고 있음을 뜻한다.

5. 해외 사례 비교

주택시장 안정에 성과를 낸 해외 사례의 결과는 '무엇을 했는가'보다 '어떻게 했는가'에서 나뉜다.

싱가포르 — 예고 없는 집행과 30년 일관성. 취득 중과세(ABSD)를 2011년 도입 후 단계적으로 인상해 왔고, 2013년 총부채상환비율(TDSR) 규제 이후 민간주택가격지수는 2013년 3분기2014년 1분기 누적 약 2.2% 하락하며 과열이 꺾였다. 2023년 4월에는 외국인 ABSD를 30%에서 60%로 배증(4월 26일 심야 발표, 27일 발효)했고, 이후 핵심중심지역(CCR)의 외국인 매수 비중은 15.8%에서 8.4%로 반감, CCR 가격 상승률은 세 권역 중 최저(연평균 3.2%)에 머물렀다. 토대는 공급이다. 거주 가구의 77.2%가 공공주택(HDB)에 살고 자가보유율은 91%에 이른다. 심야 발표-익일 시행을 30년간 반복하며 번복 이력을 만들지 않은 것이 정책 발표 자체를 신뢰 자산으로 만들었다.

도쿄 — 목표가 아니라 실적의 공급. 1968년 도입된 전국 표준 용도지역제(현행 13개 유형 중 12개에서 주택 건축 가능) 아래 시장 주도의 대량 공급이 수십 년 누적됐다. 2014년 도쿄도의 주택 착공은 142,417호로 인구 5,430만의 잉글랜드 전체(137,010호)를 앞섰다. 그 결과 샌프란시스코 주택가격이 231%, 런던이 441% 오르는 동안 인구가 급증한 미나토구의 상승률은 45%에 그쳤다(FT, 2016). 공급 '계획'의 발표가 아니라 착공 '실적'의 누적이 기대를 현실에 붙들어 맨 사례다.

캐나다 브리티시컬럼비아의 외국인 취득세와 밴쿠버 빈집세는 국지적 효과가 실증된 반면, 뉴질랜드의 외국인 매입 금지는 이후의 가격 급등을 막지 못했다. 영국 Help to Buy는 공급 제약 지역에서 가격만 끌어올렸다는 평가(LSE 연구·상원 보고서)를 받는다. 빈(Wien)의 사회주택 모델은 임대료 안정을 실증했으나 내부자-외부자 불평등 논쟁이 뒤따른다.

성공 사례의 공통점은 즉각적인 집행, 목표치가 아닌 실적으로 쌓이는 공급, 그리고 수십 년간 유지된 정책의 일관성이다. 한국의 13개월을 이 잣대에 비춰보면 첫째 조건은 충족했다. 6·27도 익일 시행이었다. 결과가 엇갈린 지점은 나머지 두 요건이다. 공급은 목표 대비 43% 페이스에 머물렀고(공급이행 지표 43.4점), 일관성 측면에서는 원장 6건 중 5건이 후퇴·엇박자로 채점됐다(언행일치 지표 24.0점). 싱가포르가 수요억제로 효과를 본 것은 단순히 규제 '때문'이 아니라, 그 규제가 두터운 신뢰 자본 위에서 집행됐기 때문이다. 해외 사례의 교훈은 이 지수의 설계 방향과 정확히 부합한다.

6. 지수 설계와 방법론

HPTI는 세 가지 방법론을 결합했다. 구성지표를 0100으로 정규화해 가중평균하는 골격은 CNN 공포탐욕지수에서, 정부 발표 텍스트를 사건 단위로 채점하는 방식은 EPU의 텍스트 기반 접근에서 가져왔다. 목표와 기대의 괴리를 신뢰로 환산하는 발상은 중앙은행 신뢰도 연구(기대인플레이션 괴리의 부동산 버전)를 차용했다. 기존 국내 심리지수(부동산원 매매수급지수, KB 매수우위지수)가 '현재 시장 상태'를 묻는다면, HPTI는 '정부 발언의 시장 영향력'을 묻는다. 측정 대상 자체가 다르다.

하위지표 5개는 앞 절의 쟁점과 일대일로 대응한다.

| 하위지표 | 가중치 | 측정 대상 | 데이터 | 대응 쟁점 | | --- | --- | --- | --- | --- | | ① 가격안정 | 25% | 가격이 '안정' 목표에 수렴하는가 | 부동산원 주간지수(서울) 4주 이동평균 | 쟁점 1 | | ② 언행일치 | 20% | 발언·약속과 실제 행동의 일치 | 정책 사건 원장(전건 공개) | 쟁점 2 | | ③ 공급이행 | 20% | 착공 실적의 목표 대비 진도 | 국토부 주택건설실적 | 쟁점 1 | | ④ 기대격차 | 20% | 시장 기대와 안정 목표의 괴리 | 한국은행 주택가격전망 CSI | 쟁점 3 | | ⑤ 규제누출 | 15% | 규제의 풍선효과 강도 | 시군구 횡단면 분산(구축 중) | 쟁점 3 |

산출식 전문과 파라미터 설정 근거는 부록 A에 명시했다. 결측 지표는 제외 후 잔여 가중치로 재정규화한다.

7. 산출 결과 — 2026년 7월, 33점

| 하위지표 | 원자료 | 점수 | | --- | --- | --- | | ① 가격안정 | 주간변동률 4주 평균 +0.28% | 30.6 | | ② 언행일치 | 원장 6건 가중 판정 | 24.0 | | ③ 공급이행 | 착공 48,855 ÷ 목표 112,500호 | 43.4 | | ④ 기대격차 | 6월 CSI 120 | 33.3 | | ⑤ 규제누출 | 결측(재정규화) | — |

HPTI = (25×30.6 + 20×24.0 + 20×43.4 + 20×33.3) ÷ 85 = 32.7 ≈ 33

①은 6월 서울 주간 상승률 0.27→0.27→0.30→0.27%의 4주 평균이 과열 상한(0.40%)의 70% 수준에 달함을 의미한다. 도봉구가 +0.46%로 7년 9개월 만의 최고치를 기록하는 등 상승세의 외곽 확산이 뚜렷하다. ③은 앞서 확인한 착공 페이스 43%를 반영한 값이다. 착공은 연말에 집중되는 통계로, 전년 동기 대비로는 +8.1%다. ④는 3월 96까지 하락했던 CSI가 96→104→112→120으로 3개월 연속 반등했음을 보여준다. 시장의 안정 기대가 다시 흔들리는 모습이다.

②언행일치 원장은 전건을 공개한다. 판정 룰은 이행 1.0 / 부분이행 0.5 / 부분후퇴 0.25 / 번복·불일치·엇박자 0.0이다. 여기에 중요도(대책 3, 장관·대통령 발언 2, 실무 1)와 최신성(6개월 반감) 가중치를 적용한다.

| 발언·약속 | 이후 실제 | 평가 | | --- | --- | --- | | "이번 대출규제는 맛보기"(대통령, 25.7.3) | 9·7 공급, 10·15 규제로 이행 | 이행 1.0 | | 10·15 대환대출에도 LTV 40% 적용(대책) | 11일 만에 기존 LTV로 환원(25.10.26) | 부분후퇴 0.25 | | 구윤철 부총리 "보유세는 낮고 양도세는 높다"(25.10.19 보도) | 익일 기재부 "정부 공식 입장 아냐" | 엇박자 0.0 | | "세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다"(25.5.28) | 26.2월 중과 유예 미연장 공식화 → 5.10 재개 → 6.8 보유 부담 강화 천명, 7월 세제개편 예고 | 부분후퇴 0.25 | | 김윤덕 장관 "긴 호흡으로 보면 국민주권정부는 다를 것"(매물 잠김 우려에, 26.5.10) | 한 달 뒤 서울 매물 -11.5%(아실). 같은 기간 거래도 급감 | 불일치 0.0 | | 10·15 "토허구역 2년 실거주로 갭투자 차단"(대책) | 7개월 만에 실거주 유예 확대(26.5.12) | 부분후퇴 0.25 |

가중 평균은 24.0점이다. 이행 1건의 적립을 후퇴·엇박자 5건의 잠식이 압도했다. 감점 사건이 최근 두 달에 집중되며 최신성 가중의 타격을 크게 받았다. 판정 기준의 적용 두 건을 부연한다. 4번은 1월 회견에 병존한 여지 발언을 반영해 번복이 아닌 부분후퇴로 분류했으며, 세제개편안이 발표되는 시점에 번복으로 확정한다. 5번의 경우 매물 감소 자체는 중과 효과이나, 소관 장관이 부작용 우려를 공개 부인한 지 한 달 만에 반증된 사실을 발언-결과 불일치로 판정했다.

8. 소급 검증 — 13개월 시계열과 여론 대조

주 단위 기계 산출이 가능한 ①가격과 ④기대 2개 지표를 활용해 과거 13개월 흐름을 소급 검증했다. 각 시점에 공표되어 있던 데이터만 사용했다.

25.7 8 9 10 11 12 26.1 2 3 4 5 6 60 → 68 → 59 → [23] → 46 → 42 → 27 → 62 → [83] → 78 → 48 → [32] 6·27 효과 9·7 후 과열 중과 예고로 중과 시행 후 정점 10·15 직후 바닥 급진정, 정점 재가속, 현재

| 시점 | 코어지수 | 4주 평균 / CSI | 사건 | | --- | --- | --- | --- | | 25.7월 말 | 60 | 0.19% / 109 | 6·27 효과 진행 | | 25.8월 말 | 68 | ≈0.11% / 111 | 저점 구간, 신뢰 정점 | | 25.9월 말 | 59 | ≈0.17% / 112 | 9·7 발표, 재가속 시작 | | 25.10월 말 | 23 | 0.32% / 122 | 규제 직전 +0.50%, 바닥 | | 25.11월 말 | 46 | 0.18% / 119 | 거래 절벽, 가격 둔화 | | 25.12월 말 | 42 | 0.19% / 121 | +0.21% 재확대 조짐 | | 26.1월 말 | 27 | ≈0.27% / 124 | 재가속, CSI 4년 3개월 최고 | | 26.2월 말 | 62 | 0.19% / 108 | 중과 예고, 매물 증가·급진정 | | 26.3월 말 | 83 | 0.08% / 96 | CSI 13개월 만에 100 하회, 정점 | | 26.4월 말 | 78 | 0.12% / 104 | 중과 시행 전 소강 | | 26.5월 말 | 48 | 0.25% / 112 | 5.10 중과 시행, 매물 잠김 | | 26.6월 말 | 32 | 0.28% / 120 | 재가속, 72주 연속 상승 |

일부 주차 미공표로 근사. 10월은 추석 2주 누계의 주당 환산 포함.

외부 검증을 위해 한국갤럽 조사와 대조했다. 지수가 바닥(23)을 찍은 2025년 10월 말 갤럽 조사에서 10·15 대책 평가는 부적절 44%, 적절 37%였다. 코어지수가 62에서 83으로 치솟은 2026년 3월 초 부동산 정책 긍정평가는 51%로 2013년 집계 이래 최고치를 기록했다. 지수가 32까지 급락한 7월 초(6.307.2 조사) 긍정평가는 26%로 주저앉았다. 세 시점 모두 방향성이 일치한다. 갤럽 조사는 지수 산출에 사용하지 않은 독립 지표다.

여론의 이면을 들여다보면 불신의 실체가 드러난다. 갤럽 7월 조사(667호)에서 부정 평가의 이유 1위는 '집값 상승을 억제하지 못함'(21%)이었다. 정부의 의도가 아니라 정책의 효능을 의심한다는 의미다. 같은 조사에서 향후 1년 집값이 '오를 것'이라는 응답은 55%로 '내릴 것'(14%)의 네 배였고, 전월세 상승 전망은 65%에 달했다. 부정 평가는 생애 첫 매수 연령대인 30대에서 56%로 가장 높았다. 지수의 축 구성(가격·공급이행 중심)과 여론의 불만 구조(효능 의심·주거비 불안)가 정확히 같은 곳을 가리킨다.

흐름상 가장 눈여겨볼 지점은 3월의 83점이다. 23월의 시장 진정은 상당 부분 양도세 중과 재개 '예고'에 기인했다(중과 전 매도 매물 증가). 이 예고는 "세금으로 집값 안 잡겠다"는 공약을 철회하는 비용을 치르고 얻어냈다. 5월 10일 중과가 실제 시행되자 매물 동결이 가격을 다시 밀어 올렸다. 공약 파기로 얻어낸 진정세가 두 달 만에 역효과로 돌아선 셈이다. 신뢰 훼손의 핵심 경로가 가격 억제 실패가 아니라 언행 불일치에 있음을 뚜렷이 보여준다. 언행일치 지표에 20%의 가중치를 배정한 근거다.

9. 전망 — 7월 세제개편안

기획재정부는 7월 말 보유세·양도세 강화를 골자로 한 세제개편안 발표를 예고했다. 실제 발표 시 원장 4번은 번복(0.0, 최신성 1.0)으로 확정된다. 이 경우 언행일치 지표는 10점대로 하락하고 전체 지수 역시 31 안팎으로 밀려난다. 가격·기대 지표마저 동반 악화할 경우 25 미만 '극단적 불신' 구간 재진입도 배제할 수 없다. 발표 강도가 예고 수준을 밑돌거나 시장이 정책을 신뢰해 진정세를 보인다면 지수는 반등할 것이다.

발표 내용과 시장 반응의 조합에 따라 지수의 예상 경로를 산출했다. 착공 페이스(43.4점)와 규제누출 결측은 고정하고, 원장 4번의 판정과 가격·기대 지표만 바꾼 시나리오다.

| 시나리오 | 가정 | 지수 | | --- | --- | --- | | 정면 돌파 | 예고대로 강한 개편, 시장은 지금 흐름 유지(주간 0.28%·CSI 120) | 31 | | 악화 동반 | 개편 + 매물 잠김 심화로 재과열(주간 0.35%·CSI 125) | 22 — '극단적 불신' 진입 | | 온건 선회 | 발표가 예고보다 약해 번복 판정 보류 | 33 부근 유지 | | 신뢰 전환 | 개편에도 시장이 믿고 진정(주간 0.15%·CSI 108) | 50 — '반신반의' 진입 |

네 가지 시나리오 모두 유의미한 정보값을 지닌다. 정면 돌파 후 진정이면 "세금 카드가 늦었지만 통했다"는 평가가, 악화 동반이면 "번복의 대가"라는 결과가 데이터로 남는다. 핵심은 '신뢰 전환' 행이다. 언행일치 점수가 18점대로 떨어져도 시장이 발표를 신뢰하고 반응하면 지수는 50까지 오를 수 있다. 이 지수가 측정하는 것은 정부의 도덕성이 아니라 정책이 작동할 조건이기 때문이다.

13개월의 데이터가 가리키는 결론은 명확하다. 즉시 집행형 규제는 단기적으로 유효하나 약효가 46주 만에 소진됐다. 신뢰를 전제로 하는 약속형 발표는 지수가 45를 회복하기 전까지 정책 의도와 역방향으로 소비될 확률이 높다. 실수요자를 위한 함의는 단순하다. 대책 발표 당일의 공포나 안도감에 휩쓸려 의사결정을 내릴 필요가 없다. 발표 후 4주간의 주간 통계를 확인한 뒤 움직여도 늦지 않다. 지난 13개월이 보여준 일관된 패턴이다.

발행은 정기 연재가 아니라 사건 기준이다. 세제개편안 발표, 후속 대책, 지수의 구간 이동 등 채점 사유가 발생할 때 다음 호를 낸다.

부록 A. 산출식

① 가격안정 = 100 × max(0, 1 − |4주 이동평균 주간변동률| / 0.40) 0.40%는 최근 3년 주간변동률 분포의 상위 5% 분위값(24개월마다 재보정) 절대값 처리 — 급락도 감점(경착륙은 안정이 아님) ② 언행일치 = 100 × Σ(m·w·s) / Σ(m·w) s: 이행 1.0 / 부분이행 0.5 / 부분후퇴 0.25 / 번복·불일치·엇박자 0.0 m: 대책 3 / 장관·대통령 발언 2 / 실무 1, w = 0.5^(경과개월/6) 기습시행은 중립 제외, 복수 사건 묶음은 최신 사건 확정일 기준 ③ 공급이행 = min(착공실적 ÷ 목표, 1) × 100 목표 = 9·7 대책의 연 27만호(20262030), 12개월 미경과 시 월할 착공의 연말 집중 계절성으로 상반기 과소평가 — v2에서 계절조정 ④ 기대격차 = max(0, 100 − |CSI − 100| × 10/3) 정부의 명시 목표가 '안정'이므로 보합 기대(CSI 100)를 만점으로 정의 CSI 장기평균 이탈 최대폭(±30p 내외)에서 0점이 되도록 기울기 설정 ⑤ 규제누출 = 100 × (1 − 수도권 시군구 횡단면 표준편차의 104주 백분위)

HPTI = 0.25×① + 0.20×② + 0.20×③ + 0.20×④ + 0.15×⑤ 결측 지표는 제외 후 잔여 가중치로 재정규화 구간 라벨: 024 극단적 불신 / 2544 불신 / 4554 반신반의 / 5574 신뢰 / 75100 강한 신뢰

부록 B. 데이터

| 소스 | 용도 | 주기 | | --- | --- | --- | | 한국부동산원 주간 아파트동향 | ① 가격, ⑤ 횡단면 | 주간(목) | | 한국은행 소비자동향조사 CSI | ④ 기대 | 월간 | | 국토부 주택건설실적(KOSIS) | ③ 착공 | 월간 | | 국토부·금융위 보도자료 | ② 원장 원문 | 수시 | | 뉴스 검색(원장 후보 탐지) | ② 보조 | 수시 | | KB 시계열·갤럽·OECD | 교차 검증 | 월간·분기 |

주요 원문: 한국부동산원 주간동향 · 한국은행 소비자동향조사 · 금융위 6·27 대책 · 국토부 9·7 대책 · 10·15 대책 · 금융위 2025 가계대출 동향 · 국토부 5월 주택통계 · OECD 정부신뢰도 보도 · 한국갤럽

부록 C. 확장 — 부동산 공포탐욕지수로 가는 길

HPTI의 골격(하위지표 정규화 → 가중평균 → 0100 게이지)은 시장심리 종합지수로 확장이 용이하다. 부동산 공포탐욕지수(가칭)의 후보 구성지표는 아래와 같다. 모두 이 리포트에서 실사한 공개 데이터로 산출 가능하다.

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